wynajem a podatki

Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi i kiedy trzeba go zapłacić?

Najem mieszkań to jedna z dość powszechnie zawieranych umów. Każda ze stron tej umowy ma określone przepisami prawa i obowiązki. Normy prawne regulujące tę kwestię wynikają głownie z dwu różnych ustaw. Jedną z nich jest kodeks cywilny, a drugą zaś ustawa o ochronie praw lokatorów. Oczywistym jest, że uzyskiwane dochody z najmu są opodatkowane. Ile wynosi i kiedy trzeba zapłacić podatek od najmu mieszkania?

Co to jest i ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Dochody z tytułu wynajęcia mieszkania podlegają opodatkowaniu. Podatek od wynajmu jest to obowiązkowa danina, którą płaci osoba czerpiąca korzyści finansowe z najmu. Jego wysokość zależy od wybranej formy rozliczenia.

Od 2022 roku obowiązują zmienione stawki i zasady opodatkowania. Zatem zgodnie z przepisami można zdecydować się na skalę podatkową albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Uwzględniając skalę podatkową podatek ten ustala się od dochodu, czyli przychodów pomniejszonych o koszty.

Osoby, które rozliczają się na zasadach ogólnych, płacą podatek od wynajmu w wysokości:

  • 12% do kwoty 120 tysięcy złotych dochodu,
  • 32% powyżej 120 tysięcy

Kwota wolna od podatku to 30 tysięcy złotych. W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatek za wynajem mieszkania wynosi 8,5 % od przychodu do 100 tysięcy złotych i 12,5 % powyżej tej sumy.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych a ryczałt

Omawiając zagadnienie opodatkowanie najmu należy wskazać obowiązujące w tej kwestii zasady ustalania podstawy obliczania zaliczki na podatek. Jeżeli podatnik nie wybierze ryczałtu ewidencjonowanego to rozlicza osiągnięte zyski na zasadach ogólnych. Rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, polega na tym, że wartość dochodu stanowi wtedy przychód pomniejszony o koszty. Należy zapamiętać, że za poniesione koszty uwzględniana się tylko uzasadnione wydatki związane z osiągnięciem przychodów z tego tytułu. Zaliczyć do nich można między innymi:

  • koszty administracyjne,
  • koszty remontów i napraw mieszkania,
  • wydatki na zakup mebli, sprzętu RTV i AGD oraz innego wyposażenia,
  • odpisy amortyzacyjne,
  • ubezpieczenie przedmiotu najmu,
  • odsetki od ewentualnego kredytu hipotecznego.

Wszystkie koszty muszą być udokumentowane. Dotyczy to rozliczania najmu prywatnego, oraz związanego z działalnością gospodarczą.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od najmu mieszkania nie daje podatnikowi możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu od podstawy podatku. W związku w przy ustalaniu wysokości zryczałtowanego podatku poniesione wydatki nie są brane pod uwagę. Istotna jest wyłącznie kwota przychodów za wynajmowanie mieszkania. Warto wspomnieć, że nie wszystkie pieniądze otrzymane od najemcy stanowią wartość do opodatkowania. Prywatny najem mieszkania opodatkowany ryczałtem daje wynajmującemu możliwość rozróżnienia w umowie najmu kwoty czynszu oraz opłat za użytkowanie.

Do zalet ryczałtu należy zapewne stosunkowo niska stawka podatku i proste rozliczanie. Jeżeli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, wtedy automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej.

Najem prywatny a prowadzenie działalności gospodarczej

Planując wynajem mieszkania należy zastanowić się w jakiej formie rozliczyć przychód z tego źródła. Może na to zrobić z tytułu tzw. najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej. Warto wiedzieć , czym różnią te dwa sposoby, zanim zostanie zawarta umowa najmu mieszkania.

Najem prywatny, w przeciwieństwie do działalności gospodarczej, nie wymaga od właściciela lokalu dokonania wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej .

Wyboru miesięcznej zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego najczęściej dokonuje się poprzez pierwszą w roku podatkowym wpłatę ryczałtu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpił przychód.

Z najmu prywatnego możemy skorzystać wówczas, gdy najem nie jest związany z prowadzoną ewentualnie firmą. Przepisy nie wskazują od jakiej liczby mieszkań wymagane jest prowadzenie działalności. W ocenie sytuacji mogą pomocne być zapisy w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Określa ona, że działalnością taką jest działalność zarobkowa, która wykorzystuje rzeczy oraz wartości niematerialne i prawne i jednocześnie prowadzona jest we własnym imieniu w sposób ciągły i zorganizowany. Mając na uwadze ten zapis ustawy warto pamiętać, że jeżeli nie ograniczamy się tylko do wynajmowania jednego własnego mieszkania urząd skarbowy może zakwalifikować taki zysk jako osiągnięty z działalności gospodarczej.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego

Zgłoszenie najmu do US następuje wyłącznie w przypadku zawarcia umowy tzw. najmu okazjonalnego. Zgodnie z definicją zawartą w przepisach, jest umowa zawarta pomiędzy właścicielem będącym osobą fizyczną nie prowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań. Umowa ta powinna być zawarta na czas oznaczony. Okres ten nie powinien być dłuższy niż 10 lat.

Istotną cechą takiej umowy jest złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. W tym tym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela wynajmowanego mieszkania.

Zawarcie tego rodzaju umowy dokonuje się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W przypadku gdy zostaje zawarta zwykła umowa najmu, wynajmujący musi zgłosić jedynie osiągane z tego tytułu przychody.

Jaki złożyć PIT za wynajem mieszkania i do kiedy zapłacić podatek?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi jednym ze źródeł przychodu jest najem. Przychody z tego tytułu mogą być albo opodatkowane na zasadach ogólnych albo na zasadach zryczałtowanego podatku. Jaki PIT za wynajem mieszkania należy przekazać do urzędu ma wpływ forma opodatkowania.

Zasadniczo dochody uzyskane z najmu należy rozliczyć za pomocą druku zeznania rocznego PIT 28 lub PIT 36. Pierwszy z nich dotyczy podatników, którzy płacą ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a drugi zaś ma zastosowanie, gdy wynajmujący rozlicza się na zasadach ogólnych. Za 2022 rok zeznanie roczne należy złożyć do końca do końca kwietnia. W tym terminie należy także uregulować ewentualne zobowiązanie z tytułu podatku. Jeżeli termin ten przypada w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy. Jako źródło przychodów w deklaracji odpowiednie kwoty wykazuje się w pozycjach oznaczonych jako „Najem lub dzierżawa”. Podatek od wynajmu lokalu należy, wpłacić na indywidualny rachunek podatkowy.

Podsumowując można powiedzieć, że nie ma uniwersalnej odpowiedzi na pytanie jaką formę opodatkowania najmu wybrać, ponieważ zależy to od indywidualnego przypadku. Omówione zagadnienia zapewne ułatwią podjęcie decyzji w tej kwestii. Na zakończenie warto także wspomnieć, że w ramach zmian wdrożonych przez Polski Ład nie będzie możliwe od 2023 roku opodatkowanie najmu prywatnego za pomocą skali podatkowej.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *