Coraz częściej spotykamy się z umową najmu okazjonalnego. Co to takiego oraz co i komu daje ten rodzaj umowy, dowiesz się w tym artykule.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest to rozwiązanie, które zapewnia wynajmującemu pewne zabezpieczenie prawne, gdyby doszło do nierzetelności najemcy. Ponadto ten rodzaj najmu jest korzystny dla obu stron umowy, ale o tym powiemy dopiero za chwilę.
Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego na mocy ustawy z 17 grudnia 2009 roku, która mówi o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Co dokładnie oznacza najem okazjonalny? Otóż decydując się na wynajem okazjonalny mieszkania, najemca dobrowolnie wyraża zgodę na poddanie się egzekucji, w tym wypadku eksmisji. Oznacza to, że po wygaśnięciu umowy lub rozwiązaniu jej przez właściciela, ma on prawo do wystąpienia o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (w przypadku, gdy najemca nie opuści dobrowolnie mieszkania).
Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?
Otóż zgodnie z nowelizacją ustawy z dnia 11 września 2017 roku o ochronie praw lokatorów, z najmu okazjonalnego mogą skorzystać tylko i wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Dotyczy to zarówno najemcy, jak i właściciela nieruchomości.
Najem a wynajem — jaka jest główna różnica
Po podpisaniu zwykłej umowy najmu, wynajmujący w przypadku zalegania z czynszem przez najemcę i odmowie wyprowadzenia się przez niego z lokalu nie ma tak naprawdę żadnego zabezpieczenia prawnego. Natomiast najem okazjonalny daje mu podstawę i możliwość egzekwowania swoich praw na drodze sądowej. Warto zaznaczyć, że najem okazjonalny to zabezpieczenie nie tylko dla wynajmującego mieszkanie, ale także dla najemcy. Najemca ma jasno określoną kwotę czynszu, jaki musi zapłacić oraz opłaty, które są niezależne od wynajmującego (należą do nich media).
Dodatkowo najemca jest zabezpieczony, jeśli chodzi u nieuzasadnione wypowiedzenie umowy. Wynajmujący może tego dokonać tylko i wyłącznie na podstawie kilku ściśle określonych w ustawie okoliczności. Tryb najmu okazjonalnego wiąże się z dokonaniem wielu formalności. Jest to jeden z głównych powodów, który decyduje o tym, iż nadal podpisuje się więcej umów zwykłego najmu niż okazjonalnego, który jest korzystniejszy dla obu stron umowy.
Najem okazjonalny a eksmisja lokatora
Przy sporządzaniu umowy najmu okazjonalnego bardzo ważną rzeczą jest sporządzenie oświadczenia najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się opuścić lokal po rozwiązaniu umowy. O ile umowa najmu okazjonalnego nie wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego, o tyle oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli posiadamy dokument w odpowiedniej formie, to eksmisja jest znacznie ułatwiona i szybsza. W razie jakichkolwiek problemów można w szybki sposób eksmitować najemcę do lokalu, który wskazał w dokumencie egzekucji (potwierdzone przez właściciela lokalu).
W razie wystąpienia problemów z najemcą wystarczy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Zaoszczędza to czas, gdyż w przypadku tego typu najmu nie potrzeba wydania wyroku eksmisji przez sąd. Wystarczy akceptacja wniosku przez sąd i sprawa zostaje skierowana bezpośrednio do komornika.
Najem okazjonalny mieszkania a podatek
Umowa najmu okazjonalnego przysługuje tylko osobą, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Dlatego podatek dochodowy odprowadzamy w taki sam sposób jak w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Stawka ryczałtu uzależniona jet od rocznych dochodów, jakie przynosi nam wynajem. Jeżeli dochód z najmu nie przekracza rocznie 100 tysięcy złotych, to wynosi ona 8,5%. Jeśli jest wyższy to 12,5% od nadwyżki.
Po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego mamy 14 dni na zgłoszenie jej w Urzędzie Skarbowym. Zgłoszenia dokonuje oczywiście wynajmujący. Zgłoszenie może zostać napisane własnoręcznie (zawarte najważniejsze dane z umowy).
Umowa najmu okazjonalnego — w jaki sposób jest zawierana?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej. Sporządzana jest na okres nie dłuższy niż 10 lat. Sprecyzowanie okresu najmu jest bardzo istotne. W przypadku jego braku umowa najmu jest nieważna. Do umowy należy dołączyć jeszcze takie załączniki jak:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji po terminie wygaśnięcia umowy, o opuszczeniu zajmowanego lokalu i opróżnieniu go ze wszystkich swoich rzeczy.
- oświadczenie najemcy o lokalu, do jakiego będzie miał możliwość przeprowadzki po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania.
- oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, do którego po wykonaniu egzekucji będzie mógł się przeprowadzić. Potwierdzenie przez niego możliwości zamieszkania w nim przez najemcę.
Oświadczenie najemcy o dobrowolnym oddaniu się egzekucji – jaki koszt?
Pamiętajmy, że załącznik, a dokładniej oświadczenie najemcy o dobrowolnym oddaniu się egzekucji, o opróżnieniu i zwolnieniu mieszkania wynajmującemu musi mieć formę aktu notarialnego. Koszt takiego dokumentu to jedna dziesiąta minimalnej płacy, czyli na rok 2022 wynosi 301 zł. Do tej kwoty jeszcze doliczamy opłatę za wypisy takiego aktu. Całkowity koszt to od 300 do 400 złotych.
Kto ponosi koszty związane z dokumentem najmu u notariusza? Prawo tego nie precyzuje. Jest to kwota do ustalenia między stronami umowy. Najczęściej jednak to właściciel mieszkania pokrywa ten koszt. Można podzielić go na pół lub ustalić z najmującym, że to on pokrywa koszty notarialne.
Jak widzimy, umowa najmu okazjonalnego jest ochroną dla obu stron, zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Warto ją sporządzić pomimo tego, iż do jej przygotowania potrzebujemy więcej czasu oraz dokumentów, w tym oświadczeń w formie aktu notarialnego. Jednak w razie jakichkolwiek uchybień od umowy mamy dokument, który prawnie nas chroni.
Tematyka finansów, gospodarki i przedsiębiorczości nie jest mi obca. Prywatnie prowadzę własną firmę, specjalizującą się w pozyskiwanie dotacji unijnych oraz środków na rozwój działalności gospodarczej.
